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Viernes, 14 de Diciembre de 2018

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Cotizaciones

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Vivienda como inversion: ¿activo o ratonera?

Se acerca el fin de año y con éste ya van siete de crisis financiero-inmobiliaria. Al igual que todos aquellos que compramos vivienda hace diez o doce años, para rentabilizar nuestros ahorros me pregunto: ¿cuando se va a acabar esto?.

Vivienda como inversion: ¿activo o ratonera?

Es obvio que no tengo la respuesta, pero voy a ofrecerte una visión crítica y útil de la vivienda como inversión. Por supuesto, la toma de decisiones dependerá de cada cual y sus circunstancias. Veamos que aspectos hay que tener en cuenta.

Propiedad.
Los españoles tenemos grabada a fuego esta cultura, no solo en lo que a la vivienda de primera residencia se refiere, sino tambien para segunda y como destino de nuestros ahorros. Nuestros padres nos inculcaron que la vivienda era "un seguro de vida", "una sólida herencia".  Pero tras años de vino y rosas la realidad es dura: con Japón tenemos el record mundial de casas vacías.

Depreciación.
"Los pisos nunca bajan". ¿Te suena ese karma?. Desde el estallido de la crisis en 2008, tu vivienda vale el 60% de lo que se ofrecía por entonces. En otras palabras, has estado perdiendo un 5%-6% de tu activo por año (ej. una vivienda media de 200K euros ha venido depreciándose unos 12K euros/año) hasta alcanzar una minusvalia del 40%. En 2008, por ejemplo, una vivienda de mas de 2 años de antiguedad costaba un promedio de 2102 €/m2, actualmente ese precio ha caido a 1436 €/m2 (datos INE).

Tal vez me repliques: no la he vendido porque no necesito el dinero, ya vendran tiempos mejores, esto son ciclos. Efectivamente, pero ¿cuando...? ¿dentro de 5 años, quizás 8 ?. ¿Se habrán creado para entonces 2 millones de empleos, con una tasa de paro real del 34%? ¿habrán subido los salarios?, ¿tendrá acceso al crédito la mayoria de familias ? ¿habrán bajado los impuestos...?. Como reza el dicho popular: "ya veremos, dijo un ciego".

Inmovilizado.
¿Alguna vez te has planteado que pasaría si necesitaras esa inversión para una contingencia vital?: uno o mas despidos en tu familia, un accidente, enfermedad grave o invalidante, una ayuda importante a un hijo, o la separacion de tu pareja. A diferencia de una inversion financiera (bonos, fondos, acciones) no podras rescatar tu dinero en el acto o en pocos dias, incluso con la minusvalia, no lo podras recuperar ni en tres meses.

Posees un activo relativamente ilíquido que puede necesitar hasta un año para materializarse (capitalizarse) y probablemente con una quita o pérdida del 10% adicional sobre el precio medio de mercado en tu zona, lo que supondría obtener menos de la mitad de su valor en 2008. Una buena parte de tus ahorros se han ido por el desagüe.

Recuperación.
En los ultimos meses nos vienen bombardeando con que el precio de la vivienda definitivamente ha tocado suelo y la tendencia comienza a invertirse. Sin embargo el mercado inmobiliario es un gran puzzle con una oferta y demanda muy heterogenea: zonas "prime" de grandes metropolis como Madrid o Barcelona, nada tienen que ver con la periferia, ni con el centro de capitales de provincia, o con capitales de mayor nivel de vida como San Sebastian o Pamplona, con ciudades de menos de 50K habitantes, zonas rurales, o costa. Tampoco es lo mismo un piso que una vivienda unifamiliar.
Aún quedan casi 500K viviendas nuevas por vender en España en los próximos... ¿5 años? por no hablar de la generacion del babyboom a las puertas de su jubilación, y tras ella las generaciones X, Y ó  "millennials", de menor natalidad, por lo que aquellos menores de 40 que todavia residan en España al final de esta decada, comprarán menos viviendas, sin contar con las que hereden de sus padres (ver post: millennials y vivienda: ¿alquilan o compran?).

Gastos de mantenimiento.
Poseer una vivienda implica hacer frente a  gastos mínimos aunque se encuentre vacía, oscilando entre 2000-2500 euros /año a base de impuestos (IBI, TRU), seguro, recibos de comunidad, minimos de electricidad, gas, agua, etc. Aparte siempre hay gastos extras como pequeñas reparaciones (electrodomesticos, baños, caldera de calefaccion), y tambien renovación periodica de elementos (caldera cada 10 años, electrodomesticos, colchones), pintura, mobiliario, bombillas, etc.  Por otra parte, año tras año el Gobierno, los Ayuntamientos y Gobiernos Autonómicos seguiran subiendo los impuestos para financiarse.

Rentabilidad del alquiler.
Dejando a un lado la inseguridad juridica del propietario frente a morosidad y daños del inquilino, la variabilidad de rentabilidad anual bruta por alquiler es notable segun provincias y regiones. Mientras la media nacional es 4,6%;  en Castilla y León no llegamos al 4%; pero en Orense y La Coruña apenas pasan del 3%. Por si fuera poco, el precio del alquiler sigue bajando, en consonancia con la precariedad del empleo y los salarios.

Muchos interesesados en la venta de viviendas.
Los actores en este negocio, tanto privados como públicos constituyen un ingente reparto: constructores y promotores, Agencia Tributaria, Ayuntamientos, Comunidades Autónomas (IVA, visados, IBI, transmisiones), notarios, registradores, agencias inmobiliarias, ¡ y como no...los bancos!.

Segunda residencia.
¿Una buena inversion para tu jubilacion?. A pesar de las tentadoras ofertas de apartamentos en la costa. Esos 50K-80K euros invertidos en bonos del Tesoro, deuda corporativa, fondos, acciones y dividendos, es probable que sean mas rentables a 5-10 años vista. Siempre podras alquilar un apartamento de ocio cuando y donde te covenga en funcion de las ofertas y tus gustos. Ver tambien alquilar no es de pobres sino de listos.

En fin, si ya estas dentro de la ratonera, paciencia, mucha paciencia y suerte. Sert dueño de una vivienda (o dos) es mejor que no tener nada, pero tal vez el multimillonario Warren Buffet tenga razón al decir que tener liquidez es fundamental ("cash is king").

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