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Sábado, 25 de Septiembre de 2021

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Por qué se agiliza la compra de una vivienda heredada

Queda suprimido el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que fijaba un periodo de dos años desde el fallecimiento del dueño sin herederos forzosos

Por qué se agiliza la compra de una vivienda heredada

Este viernes 3 de septiembre se ha suprimido el artículo 28 de la Ley Hipotecaria, que fijaba un periodo de dos años en cual la venta de una vivienda de un fallecido sin herederos forzosos (hijos y descendientes, padres y ascendentes, además de los cónyuges) no tenía efecto en el Registro de la Propiedad. Ese artículo ha frenado en múltiples ocasiones la venta de una vivienda cuando, por ejemplo, el propietario fallecía sin hijos y la casa la heredaban sus hermanos o sobrinos. A partir de este viernes 3 de septiembre, el comprador de una vivienda heredada será plenamente su dueño.

A partir de ahora, se evita tener que aguardar esos dos años desde la fecha que falleció el propietario para validar plenamente la inscripción en el Registro de los herederos no forzosos. Así, se abre la puerta a la venta de inmuebles procedentes de herencias cuando se trata de herederos no forzosos.

El precepto que contemplaba esos dos años de plazo, conocido como la Ley Cuba, pretendía proteger a un posible heredero desconocido pero que existiera, por ejemplo, un hijo  que en un momento dado quisiera reclamar su parte de la herencia. Aprobada en 1946, especialmente pensada para hijos de españoles emigrados a las colonias, que tuvieran tiempo de regresar a España.

Desde este viernes, ya no se aplicará el artículo 28 sobre cualquier propiedad, incluso aquellas en las que ya estén transcurriendo esos dos años, aunque solo queden unos meses. 

El pasado 3 de junio, el BOE publicó la derogación del artículo 28 de la Ley Hipotecaria, "dado que los supuestos que eventualmente este artículo está llamado a proteger son muy residuales", señalaba la norma, más aún "en comparación con el perjuicio que ocasiona en la sucesión de colaterales y extraños y la perturbación del tráfico, generando situaciones antieconómicas". La supresión, que entraba en vigor a partir del 3 de septiembre, se incluyó entre las modificaciones de la Ley Hipotecaria, aprobada por Decreto de 8 de febrero de 1946, a su vez incluidas en la reforma la legislación civil y procesal para el apoyo a las personas con discapacidad en el ejercicio de su capacidad jurídica

De hecho, si un comprador estaba interesado en adquirir una vivienda afectada por este artículo corría un riesgo importante: la compraventa quedaba inscrita en el Registro de la Propiedad, pero con una anotación preventiva que señalaba que estaba sujeta a la cláusula que protegía la aparición de un heredero real que pudiera reclamar la devolución del inmueble, no solo al primer heredero sino también, durante ese plazo de dos años, al comprador. De esta forma, el comprador tendría que seguir pagando la hipoteca y no podría negarse a devolver el inmueble. De ahí que muchas veces los bancos rechazaran conceder la hipoteca ante la posibilidad de perder la garantía hipotecaria.

El artículo derogado sostenía que “las inscripciones de fincas o derechos reales adquiridos por herencia o legado, no surtirán efecto en cuanto a tercero hasta transcurridos dos años desde la fecha de la muerte del causante". Se exceptuaba de esa norma "las inscripciones por título de herencia testada o intestada, mejora o legado a favor de herederos forzosos".

Según Idealista, la pandemia de coronavirus "ha provocado un considerable aumento de herencias de viviendas". Según datos del INE, recogidos por el portal inmobiliario, entre enero y junio se contabilizaron 103.116 transmisiones de la propiedad de viviendas por herencias, con una media de prácticamente 570 al día. Es la cifra más alta registrada de la serie histórica que empezó en 2007.

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