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Viernes, 14 de Diciembre de 2018

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Cotizaciones

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Llega el final del año y quieres amortizar hipoteca... ¿qué es mejor, reducir cuota o plazo?

No falla. A finales de año muchos hogares se plantean si amortizan hipoteca o no. Y si deciden hacerlo, rápidamente surge otro dilema: ¿qué es mejor amortizar cuota o plazo?

Llega el final del año y quieres amortizar hipoteca... ¿qué es mejor, reducir cuota o plazo?

Llevamos años con noticias continuas sobre las hipotecas, con cambios que parecen ir en beneficio del hipotecado(el consumidor). Hemos tenido la resolución de las cláusulas suelo, en la que los bancos deben devolver los intereses cobrados de más al cliente. También se ha fallado a favor de que parte de los gastos de constitución del crédito hipotecario los asuma el banco. Está en marcha una nueva ley hipotecaria por parte del Gobierno. Y recientemente, respecto al impuesto AJD (Actos Jurídicos Documentados), hemos tenido las idas y venidas, con espectáculo mediático incluido, y un cuanto menos extraño movimiento por parte del Tribunal Supremo que decidió mantener el status quo.

Finalmente este impuesto (el AJD), por decreto ley, de ahora en adelante deberá ser asumido por el banco. Y quedan ahora abiertas las puertas del Tribunal Europeo para saber qué pasa con todos aquellos créditos ya constituidos en los que el cliente abonó íntegramente el AJD.

Dejando aparte este último, la realidad es que muchos bancos ya están siendo obligados a devolver los intereses cobrados de más por las cláusulas suelo, y parte de los gastos de constitución. Así que en muchos casos nos planteamos si amortizar hipoteca, bien sea porque el banco negocia con nosotros evitarnos el juicio si la amortizamos o bien porque hemos recibido el dinero ya en nuestra cuenta.

Una vez que nos decidimos por amortizar hay que tomar otra decisión: ¿amortizamos en plazo de hipoteca o amortizamos en la cuota?

La opción de amortizar en plazo nos lleva a dejar de pagar la hipoteca antes. Mientras que la amortización en cuota reducirá lo que pagaremos cada mes, pero mantendremos la fecha de finalización de la hipoteca.

Y como en todos los temas financieros, lo mejor es hacer números…

Vamos con un ejemplo partiendo del siguiente supuesto:

  • Capital pendiente de la hipoteca 150.000 euros.
  • Plazo pendiente 180 meses (15 años).
  • Recibimos del banco 8.000 euros por la suma de compensación de la cláusula suelo y parte de los gastos de constitución.
  • El interés es variable (de lo contrario no hubiera existido el concepto “cláusula suelo”): euríbor + 0,45%
  • Esperamos que el euríbor suba los próximos años.

En el caso de quedarnos como estamos, es decir de no amortizar, los intereses previstos que pagaremos en lo que nos queda de hipoteca serán 25.812 euros como se puede ver en la simulación siguiente.

(TABLA1 COMPLETA)

La tabla recoge en la primera columna el capital pendiente de la hipoteca para ese mes, la segunda es la cuota total a pagar ese mes, las dos siguientes muestran cómo se divide la cuota del mes entre lo que se destina a intereses y la parte que va a amortizar capital (esto es lo que realmente reduce nuestra deuda). La última columna es el tipo de interés de nuestra hipoteca que con el tiempo va variando. A falta de bola de cristal, los tipos de interés que muestra la tabla son tan sólo una hipótesis de cómo puede ir variando el Euribor a lo largo de la vida del crédito.

Veamos la primera opción: amortizamos para reducir la cuota mensual.

Eso significa que el capital que debemos se reduce en 8.000 euros con lo que ahora debemos 142.000 euros a 15 años.

(TABLA 2 COMPLETA)

Los intereses que pagaremos en este caso serán de 24.436 euros, nos hemos ahorrado 1.377 euros. Y la cuota se reduce de 862 euros a 816. Esto es una reducción de 46 euros al mes, que al año suponen 552 euros.

A destacar, de estas cifras. Si se suma la reducción en la cuota no es igual a los intereses ahorrados. Esto es debido a que la cuota se reduce porque tu crédito se ha disminuido de 150.000 euros a 142.000 euros.

Segunda opción: preferimos terminar cuanto antes de pagar la hipoteca, así que nos decantamos por amortizar en plazo.

En este caso, el tiempo de hipoteca se reduce en aproximadamente 10 meses. Por tanto, ahora el plazo que nos queda es de 170 meses.

(TABLA 3 COMPLETA)

Esta opción sale mejor, pagaremos 22.048 euros en intereses. Nos ahorramos nada menos que 3.765 euros (eso equivale a un rebaja de un 2,51% de la hipoteca).

Por tanto, en este caso es mucho mejor amortizar plazo, ya que pagamos menos intereses y además liquidaremos la dichosa hipoteca antes.

Pero no siempre existe una diferencia importante, depende de cuánto te quede por pagar y del plazo. A media que el plazo se va acortando y/o se reduce el importe debido, la diferencia va disminuyendo hasta llegar a igualarse. Pero como norma general lo mejor es amortizar en plazo.

Sin embargo, esto no termina aquí. Hay otros temas a considerar antes de decidirse a amortizar. Uno importarte se da si tu hipoteca es de antes de 2013, ya que en estos casos, si es vivienda habitual, permite desgravarse las cuotas de hipoteca con el consiguiente ahorro en impuestos. Hay que aprovechar al máximo esta ventaja fiscal, que es de las pocas que quedan. Eso sí, hay un límite de desgravación por titular/año: 9.040 euros. Así que si te toca la lotería, no suele ser buena idea liquidar toda la hipoteca, y quizás debas plantearte hacerlo poco a poco.

Si por el contrario tu hipoteca es de 2013 o posterior, hay que valorar, ya que podrás deducirte el 15% de las cantidades aportadas hasta un límite de 9.040 euros, es decir, 1.356 euros como máximo.

Cada caso es distinto, con lo que lo más conveniente siempre es echar cuentas para cada situación.

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