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Domingo, 17 de Noviembre de 2019

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JPM

Todas las claves para firmar una buena hipoteca

Por mucho que caigan los tipos, no serán negativos en las hipotecas futuras y tampoco en las firmadas años atrás

Todas las claves para firmar una buena hipoteca

La firma de una hipoteca es probablemente la decisión financiera más relevante para un ciudadano de a pie. Y tal y como revela la historia reciente de la banca española, la falta de información o un inadecuado o abusivo asesoramiento pueden dar lugar a un muy mal negocio, en el que estar pagando intereses de más durante demasiado tiempo. Este perjuicio, que ya sufrieron los cientos de miles de afectados por las cláusulas suelo, difícilmente volverá a repetirse tras la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, el pasado 16 de junio, que refuerza al máximo la transparencia con que el banco debe vender la hipoteca. El cliente también asume su parte de responsabilidad, al deber acreditar ante notario que es plenamente conocedor de los términos del crédito que va a firmar.

El terreno de juego para entidades y clientela ha quedado claramente definido si bien, con la ley en la mano, sigue siendo muy importante el proceso de negociación con el banco. No solo para no acabar en los tribunales –un extremo que la nueva legislación aspira a desterrar de cara al futuro– sino para tomar la mejor decisión financiera posible. Contratar una hipoteca a tipo fijo o variable, suscribir otros productos financieros con los que abaratar el tipo de interés o modificar los términos de una hipoteca contratada con anterioridad requieren el estudio detallado de las condiciones que se pactan con el banco.

La negociación es la clave cuando el daño ya está hecho, como sucedió con las cláusulas suelo, y el banco se aviene a reformular las condiciones de la hipoteca para evitar una denuncia en los tribunales. Es la situación que están viviendo ahora los numerosos clientes que tienen vinculada su hipoteca al índice IRPH, que determina un tipo de interés mucho más elevado que el euríbor, y que están pendientes de que el Tribunal de Justicia de la UE aclare de forma definitiva si el uso de este índice es transparente o no.

Y quienes se encuentran con que la caída en picado del euríbor deja un interés negativo en su préstamo, y por el que deberían cobrar del banco, bien pueden tener también motivos para reclamar en la oficina bancaria. Hipotecas nuevas y antiguas despiertan por tanto numerosas dudas. En ciertos casos, como en el del IRPH, también la expectativa de una mejora económica. A continuación se detallan algunas claves para saber qué se puede esperar del banco en cada situación y cómo negociar las mejores condiciones para la firma de una hipoteca.

1. ¿Interesa más una hipoteca a tipo fijo o variable?

Es la primera duda que suele asaltar a quien busca financiación para comprarse una casa. La banca ha puesto toda la carne en el asador en su ofrecimiento de hipotecas a tipo fijo. El momento no puede ser más propicio, con los tipos de interés al cero desde marzo de 2016 y sin perspectivas de subir a medio plazo. La banca insiste en que es la ocasión de blindar la cuota de la hipoteca de cara a un futuro en el que los tipos tendrán que ser necesariamente más altos, aunque el BCE esté retrasando una y otra vez en el tiempo el momento para esa subida ante la creciente desaceleración económica y pese a que la actual curva de tipos sugiera que los tipos seguirán muy bajos en los próximos 8 años, según ha reconocido recientemente el propio presidente de la AEB. "No va a volver a presentarse otra ocasión en la que firmar una hipoteca a 30 años con un interés nominal fijo por debajo del 2%", señala José Manuel Pedregal, director de soluciones de financiación de Banco Sabadell, entidad que está haciendo el 70% de su nueva producción de hipotecas a tipo fijo.

La seguridad de firmar una hipoteca que no va a dar sustos con aumentos de cuota a lo largo del tiempo y un precio en mínimos nunca vistos es el gran reclamo del tipo fijo. Enfrente está la opción del tipo variable, con un euríbor que ahonda su caída a tipos negativos y que deja en los primeros años cuotas más baratas que con el tipo fijo. En el medio plazo, el horizonte es de tipos muy bajos, según apunta la política del BCE, si bien nadie tiene certeza de qué pasará con el precio del dinero a largo plazo, al que se suele suscribir una hipoteca.

El banco no está obligado a dar previsiones a futuro de tipos de interés aunque sí debe explicar al cliente cómo ha sido la evolución de los índices en el pasado, ofreciéndole así una referencia con la que crearse un juicio de valor.

2. ¿Qué conocimientos financieros hay que tener para firmar una hipoteca?

La nueva ley hipotecaria exige que el cliente supere una suerte de test ante el notario, en el que quede acreditado que entiende todos los términos del contrato antes de firmarlo. "Toda la fase previa a la firma requiere algo más de detalle, en el test hay algunas preguntas complejas", reconoce José Manuel Artal, jefe de productos para particulares de Ibercaja. El objetivo es que el banco dé toda la información con la máxima transparencia y que quede constancia, ante notario, de que el cliente lo entiende. Para ello deberá responder si su hipoteca tiene comisión de apertura, de amortización anticipada o reclamación de cuotas impagadas. Y contestar a cuestiones como estas: "En caso de préstamo a interés fijo, ¿sabe usted que no se beneficiará de una bajada futura de los tipos de referencia del mercado?". "¿Le informó la entidad financiera de que era usted quien tenía derecho a elegir notario?". "¿Comprende que el impago del préstamo puede conllevar la pérdida del bien hipotecado y su venta en pública subasta?"...

3. ¿Cuáles son las hipotecas más baratas del mercado?

Aunque hasta hace unos meses, la guerra de precios estaba centrada en las hipotecas a tipo variable, los bancos han comenzado a apostar ahora por los préstamos a tipo fijo. De hecho, desde junio, se han producido hasta tres bajadas de precios. La primera, con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria; la segunda, a principios de septiembre; y la tercera, en los últimos días, tras la última reunión del Banco Central Europeo, en la que se confirmó que el entorno de tipos cero está lejos de llegar a su fin. Ante esta situación, los precios de ambos productos comienzan a acercarse y aunque las hipotecas variables mantienen un diferencial muy bajo a partir del segundo año –con el euríbor en terreno negativo–, los tipos iniciales se aproximan ya a los intereses de las hipotecas fijas. Coinc ofrece los préstamos para la compra de vivienda más económicos en la oferta a tipo fijo, con un TAE de entre el 2,21% y el 1,84%, según el plazo de amortización elegido, aunque en la variable destaca Kutxabank, con un tipo inicial del 1,45% y un diferencial posterior del euríbor más 0,89 puntos. Coinc ha realizado dos recortes en los últimos tres meses, al igual que Openbank y Bankinter. De hecho los precios ofrecidos por la entidad digital del Banco Santander son más bajos que los de Coinc, pero están limitados a financiaciones de hasta el 50% del valor de la vivienda. Los recortes son cada vez más abultados: Abanca ha reducido hasta en 80 puntos básicos la TAE en las últimas semanas, aunque sus productos aún están entre los más caros del mercado, con un interés por encima del 3%, cifra que mantienen Liberbank y Deutsche Bank. Por encima está la hipoteca de CaixaBank, con una TAE de más del 4%.

4. ¿Son interesantes las hipotecas a tipo de interés mixto?

Aunque asociaciones de consumidores como Adicae alertan de su menor transparencia, por mezclar conceptos como el tipo de interés fijo con el variable a riesgo de confundir al cliente, lo cierto es que los bancos están elevando su apuesta por las hipotecas a tipo mixto, es decir, aquellas con un tipo inicial fijo durante los 10 primeros años y un diferencial posterior para el resto de la vida del préstamo. ING ha recortado en 40 puntos básicos el tipo de interés inicial, hasta el 1,59%, mientras que Ibercaja lo ha hecho en 10 puntos básicos, hasta el 1,8%. Asimismo, entidades como Openbank, que daban poca información sobre estos productos, cuenta con una oferta más económica: un tipo inicial del 1,45% la primera década y un diferencial del euríbor más 0,79 puntos después. Aunque estos precios son aplicables tan solo para quienes financien un máximo del 50% del valor de compra o de tasación de la vivienda, para porcentajes superiores se sitúa por debajo o en la misma línea que las otras entidades.

5. ¿Conviene suscribir productos vinculados al préstamo?

La nueva ley hipotecaria prohíbe a los bancos condicionar la contratación de una hipoteca a la compra de otros productos de la entidad. Sin embargo, sí permite establecer bonificaciones por contratar más productos que abaratan el préstamo.

A la hora de decantarse por un préstamo u otro para la compra de una vivienda hay que tener en cuenta que un tipo muy bajo puede llevar consigo la obligación de contratar varios seguros en la entidad, contar con un plan de pensiones que puede no ser el más rentable ni el más eficiente en el cobro de comisiones del mercado o realizar compras con las tarjetas de crédito por una cantidad determinada al año. Es decir, puede ser que el tipo de interés de la hipoteca sea más bajo pero el cliente también asumirá por largo tiempo el coste de otros productos financieros.

No obstante, la oferta de Coinc carece de condiciones para lograr los precios antes indicados. Lo mismo ocurre con la hipoteca de Pibank, mientras que el Banco Pichincha solo exige que el cliente abra una cuenta corriente en la entidad.

En el lado opuesto, están los nuevos productos lanzados por algunos bancos que garantizan tipos más bajos a aquellos clientes con rentas superiores. Es el caso de la hipoteca Fidelidad de Unicaja –la hipoteca Banca Personal exige unos ingresos mínimos de al menos 2.500 al mes– o la hipoteca Oportunidad de Liberbank, que reduce hasta en 85 puntos básicos su préstamo a tipo fijo, pero requiere unos ingresos mínimos de 3.000 euros al mes, frente a los 2.000 euros requeridos por su hipoteca Ahora. No obstante, en la modalidad variable, la hipoteca Oportunidad es más cara.

6. ¿Qué pasa si el interés de la hipoteca es negativo?

El euríbor a un año, el índice por excelencia al que los españoles tienen vinculado el interés de su hipoteca, marcó en agostó un mínimo insólito en terreno negativo, en el -0,356%. Y va camino de cerrar septiembre en esa línea, alrededor del -0,34% a la vista de que el BCE ha reactivado las medidas que aseguran un horizonte sine die de tipos bajos. Tal derrumbe del euríbor supone que quienes contrataran tiempo atrás una hipoteca con diferenciales muy reducidos se encuentran ahora con que el tipo de interés de su préstamo es negativo. Es decir, que es el banco quien debería pagarle y no al revés. Es el caso de los clientes de Bankinter que en 2007 firmaron una hipoteca a euríbor más 18 puntos básicos, los de Deutsche Bank que lo hicieron a euríbor más 0,17 o los de Santander, a euríbor más 25 puntos básicos.

Las entidades, sin embargo, no están pagando a los clientes con tipos negativos. La respuesta es dejar a cero el tipo de interés mientras se sigue amortizando el capital. Los préstamos firmados a partir de la entrada en vigor de la ley hipotecaria sí recogen esa cláusula cero, que anula la opción de aplicar tipos negativos, pero no suele haber tal cláusula con las firmadas años atrás. La banca defiende que va contra la naturaleza jurídica de un préstamo que una entidad termine abonando al cliente por prestarle dinero. "La propia figura de préstamo hipotecario tiene características jurídicas según las cuales es una figura unilateral, de forma que solo se contemplan obligaciones para el prestatario de devolver la cantidad recibida en el plazo acordado, más los intereses si los hubiere", señalan fuentes bancarias.

Fernando Zunzunegui, abogado especializado en regulación financiera, opina lo contrario. "Lo pactado entre las partes es el euríbor más un diferencial y debe cumplirse. Está habiendo un incumplimiento masivo de contratos bancarios, es una cuestión con mucho recorrido", defiende. Recuerda que, en el actual entorno de tipos cero, el Tesoro sí cobra por emitir deuda, aunque este principio "no rige para la banca cuando es acreedora" y propone que, si el interés queda a cero, se negocie una rebaja en el capital pendiente como compensación por ese tipo negativo, una posibilidad a la que tampoco se aviene la banca, al no reconocer la opción de los tipos de interés negativos.

Por el momento, se trata de una situación que no afecta a muchos hipotecados, por cuantías de dinero muy reducidas y sobre la que el Banco de España no se pronuncia. "El Banco de España carece de competencia para realizar un pronunciamiento general respecto a la eventual aplicación de tipos de interés negativos a los productos típicamente bancarios comercializados por las entidades con sus clientes, en la medida en que para determinar si procede dicha aplicación habrá que estar a lo que disponga en sus cláusulas el contrato bancario en cuestión", señalan en la institución.

7. ¿Qué hacer con una hipoteca vinculada al IRPH?

Es el gran frente judicial que tiene ahora abierto la banca a causa de las hipotecas. La aplicación abusiva de cláusulas suelo ya provocó una multimillonaria factura en devoluciones de lo cobrado de más y el uso del IRPH podría generar otro impacto de millonarias consecuencias. El IRPH es un índice de referencia para las hipotecas a interés variable, empleado en mucha menor medida que el euríbor, y cuyo uso se defendió años atrás como fórmula para dar más estabilidad a las cuotas, en un momento de fuerte volatilidad en el euríbor hipotecario. El empleo del IRPH resultó, sin embargo, en un coste mucho mayor que el del euríbor: si en enero de 2008 el IRPH de entidades era del 5,6% y el euríbor del 4,5%, dos años más tarde era del 4,9% frente al 2,6% del euríbor. En la actualidad, el IRPH de entidades está en el 1,913%, muy lejos del -0,356% del índice hipotecario.

El encarecimiento de las hipotecas con IRPH frente al uso del euríbor –y que ha afectado a cerca de un millón hipotecados que habrían pagado una media de 20.000 euros de más según Asufin (Asociación de usuarios Financieros)– ha acabado en los tribunales. A principios de 2020 se espera que el Tribunal de Justicia Europeo se pronuncie de forma definitiva sobre si su uso es abusivo o no. El abogado general del TJUE, una suerte de fiscal, ya avanzó en septiembre que el uso del IRPH –respaldado por el Supremo español como índice legal, reconocido de forma oficial por el Banco de España– debe estar sujeto a la directiva de transparencia y que al tratarse de una "fórmula matemática compleja y poco transparente" para un consumidor medio, la validez de su uso está condicionada a que el cliente haya recibido toda la información necesaria.

8. ¿Qué opciones hay de llegar a un acuerdo extrajudicial sobre el IRPH?

Como sucediera con las cláusulas suelo, los bancos se han ido adelantando a un posible varapalo judicial y han ido negociando con los clientes el cambio en la hipoteca, por lo general a una de tipo fijo. Es lo que han hecho en entidades como Sabadell y en Caixabank, la que más se juega con el IRPH, con créditos por 6.700 millones de euros. "Hay que saber qué estás recibiendo y a qué renuncias y es importante contar con un experto financiero que te haga el cálculo. Evidentemente, el banco no te va a devolver todo", advierte Fernando Zunzunegui.

La negociación del interés de la hipoteca es también la fórmula que se está siguiendo con los afectados por el IRPH que ya han acudido a los tribunales. Así, Caixabank está pactando estos días con clientes en casos puntuales de hipotecas con IRPH que se estaban tramitando en el Supremo –acuerdos confidenciales y que pasan obviamente por renunciar a una nueva reclamación judicial– y también se ha adherido a la propuesta de juzgados de Pamplona y Barcelona, que han establecido protocolos para propiciar pactos rápidos entre el banco y el cliente. En especial en asuntos sencillos, como el pago de los gastos de la hipoteca o las cláusulas de vencimiento anticipado, sobre las que sí hay una doctrina clara.

"Si presentas una demanda judicial el banco te ofrece más en una negociación que si no se hace", critica Patricia Suárez, presidenta de Asufin, que también cuestiona que haya sido una buena práctica cambiar una hipoteca con IRPH, a un interés variable, a una a tipo fijo. "Negociar con el banco está bien, pero siempre que sea algo aceptable. Hay que tener cuidado de no firmar acuerdos abusivos", añade. Así, recuerda que al TJUE también han llegado reclamaciones por las novaciones –los cambios en las condiciones del crédito firmados ante notario– realizadas en los acuerdos con clientes con cláusulas suelo.

9. ¿Qué coste tiene denunciar al banco ante los tribunales?

La concesión de hipotecas por parte de la banca en los últimos años –y en ausencia durante largo tiempo de una ley que protegiera de forma evidente al cliente bancario– se ha judicializado hasta el extremo de colapsar los juzgados. Cláusulas suelo, gastos hipotecarios, IRPH...las denuncias se han multiplicado y han impulsado la actividad de las asociaciones de consumidores y también de los bufetes de abogados especializados.

La denuncia en los tribunales, aún teniendo una elevada expectativa de recuperar lo pagado de más, tiene un coste para el afectado que debe considerar, en especial si el abogado va a ser quien ingrese las costas y los intereses legales de una sentencia favorable a su cliente. Así, numerosos bufetes ofrecen la gratuidad del proceso para el cliente que denuncia a su banco, aunque a cambio de quedarse con las costas judiciales y con los intereses legales, los que se aplican sobre la cantidad que deba recibir el cliente por parte de su entidad de acuerdo con la sentencia. Según calculan en Asufin, para una hipoteca con IRPH firmada en 2013 y en la que se hayan pagado 20.000 euros de más –y cuya devolución reconozca una sentencia– los intereses legales superan los 3.800 euros, que el cliente no recibiría si en su momento pactó cederlos a su abogado.

"En el caso del IRPH, lo prudente es esperar a la sentencia del TJUE y entonces plantear las demandas. Prolongar el tiempo de tramitación de la demanda solo va en beneficio del abogado que luego se queda las costas", explica Fernando Zunzuneghi.

10. ¿Quién asume los gastos hipotecarios?

La nueva ley hipotecaria zanjó todas las dudas de ese otro frente judicial. Frente a lo que sucedía con anterioridad, es al banco a quien corresponden todos los gastos de la hipoteca, como el registro, notaría, asesoría y el pago del impuesto de actos jurídicos documentados. Solo la tasación corre a cargo del cliente.

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